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50%的城市房子开始亏钱?错!未来半年恰恰是刚需上车的好时机

www.engsynthesis.com2019-09-26

原标题:50%的城市房屋开始亏钱?错误!下半年是乘火车的好时机

由于资金压力,促进销售和收回资金是下半年许多住房公司的关键任务之一。为了应付紧张的销售和汇回时间以及一些任务,一些公司还要求区域公司成立汇款工作组,以提高付款效率。为了在“黄金9月和白银10”中获利,许多房屋公司推出了各种促销方式,一些领先的房屋企业可以享受至少60%的折扣。

这是一个从需求和改变开始的好时机。但是,一个组织在最新研究报告中指出,目前至少有一半的城市因持有房地产而蒙受了损失。年房价上涨不到6%的城市正在亏钱。有一种“现在谁在买房,谁傻”的感觉。

仍然有很多声音像这样唱空的房地产。这与以前借用200多家住房公司破产和毁坏房地产的例程非常相似(明远俊在《地产人别慌!上半年仅200多家房企破产,恰恰说明行业很好,干就完了》中提出了反驳)。

真的吗?明远君不敢同意!首先,目前,整个行业仍保持稳定发展。其次,对于刚需的变化,短期损益参考值不大。短期损失恰恰是具有巨大潜力的城市。第三,房子的收入。不仅是生活和增值,还包括教育和医疗资源。

未来房价不会上涨

但它不会掉下来

但要保持稳定发展

到现在为止,仍然有很多关于某所房子的财富的信息。在过去的十年左右的时间里,这种事情确实实在太多了。

上述研究机构在最新的研究报告中还说,过去十年来购房者赚了钱。它计算了过去十年中国主要资产类别的投资回报率。其中,房地产使用中国国家标准数据公司发布的住宅投资收益率指数,并考虑租金收益,而债券考虑利息收入。假设商品,债券,股票和房地产是在10年前购买和持有的,则累计收益分别为30%,51%,57%和265%。

资料来源:CEIC,明远房地产研究所

考虑到只有很少的杠杆购买股票,债券等,并且购买房屋通常具有大约三倍的杠杆,因此,房地产投资的总回报应乘以杠杆系数。结果,过去十年来从房地产投资中获得的收益已经扼杀了其他大型资产。

在这种情况下,将不会大规模地执行“住房不炒”的总体语气,将来,我们所有人都需要坚定不移地工作以积累财富。近年来,除了住宅开发以外,许多住房企业已经开始布局工业房地产,农业甚至高科技。未来,我们应该从享受城市化和人口红利转变为积极创造价值。

但是,整个房地产市场将稳步发展。不久前,央行宣布降低0.5个百分点。减少的目的是支持实体经济的发展。但是,它仍然与房地产有关。

明远钧指出,9月4日国务院常务会议部署了该计划。会议的主题是“加紧做好“六个稳定”工作,而“稳定房价,土地价格和期望值”也是其中之一。

而且,在过去几年中,政府已经能够做到这一点。影响房价的因素有三个:供应,需求和期望。简而言之,只有一个:策略。

自2016年的930起,地方控制一直在增加。 2018年,中国房地产市场年度监管政策以444次高频率刷新了历史记录;但是,今年前八个月,中国政府发布了367项监管政策!

但是,正如明远军反复指出的那样,监管不是杀死房地产,而是使房地产稳定健康发展。

数据中也证实了这一点。尽管该法规非常严格,但国家统计局的统计数据显示,自2016年930法规以来,中国商品住宅的销售每月都在累积,从未出现过负向。换句话说,销售稳定增长。

而且,销售量的增长不是基于销售面积的增长,而是平均售价也在增长。以今年1-7月东部地区商品房销售为例,销售面积同比下降4.2%,但销量增长5.2%。如果将其转换为易于理解的平均售价,则该商品住房将在今年1月至7月间销售。平均房价为.10 /平方米,比去年同期的.65 /平方米上涨了9.83%!东部,中部,西部和东北地区的情况如下所示:

资料来源:国家统计局,明远房地产研究所

LPR改革后,货币政策基本上形成了房地产领域的集水模式。房价也将面临压力,但总体趋势将继续上升,但涨幅将减少。

只需要改变就可以

短期浮动损失毫无意义

核心着眼于长期趋势

如果房价不上涨,买房当然是亏损的。代理商的报告以上海(房地产)为例。在过去的一年中,上海的房价下跌了约-0.4%,而租金收入仅为1.6%,而持有上海房屋的总成本却接近9%,因此每天都是亏损。钱。

9%的成本包括两部分:每年5%的资本成本和4%的房屋折旧率。鉴于100个城市的房价统计数据,超过一半的城市在过去一年中房价上涨不到6%,因此这些城市的房屋正在亏损(租金回报率计算为3 %,空置率被忽略)。

但是,这种算法很成问题。

首先,对于房价较低的城市,折旧率相对较好。目前,中国商品房建设成本约为3,000至4100平方米,而上海最高的建筑成本则超过5000平方米和1平方米。但是,上海的房价也很高。如果您每年贬值4%,您可以在两年多的时间内支付建安的费用。这显然是非常不合理的。

其次,测量所需的时间非常短,即将近一年。如果您购买二手房并只考虑一年,根据上述算法,它会损失更多,因为二手房也有各种费用,如代理费。一年的费用大约是十几点。

现在,很多人对深圳(房地产)的房价持乐观态度,特别是在中国特色社会主义试验区建设宣布后,深圳二手房的数量已经反弹了30%-40% !

1999年,20年前,深圳的房价平均价格约为5000平方米,是20年来的11倍,复合年增长率约为13%。并不是特别大,但多年来积累了很多。

资料来源:广州房地产市场

对于需求或只是改变,短期浮动损失没有意义。因为它买房子而不是投机。如果一年内有亏损,则视为亏损。这是投机者的态度。让投机者赔钱是监管的目标之一。

最后,目前的损失并不意味着未来没有潜力。事实上,这一轮监管始于北京(房地产),然后迅速在热门城市蔓延开来。能源水平高,未来发展潜力巨大的城市往往是受监管最严格的地方。例如,在东部地区的城市,政策监管的严重程度将大于中西部地区。然而,正如上述数据所示,今年前七个月,东部地区商品销售的平均价格涨幅最大。

如果我们看能源水平,受政策严格控制的一线和二线城市的表现也是好的。这就是为什么主要住房公司自去年下半年以来已恢复二线和二线布局。

在少数城市,由于政策要求,项目第二阶段的价格低于第一阶段。这实际上无法真实反映市场的实际情况。但是,它的实际潜力很大。

深圳二手房成交价格图表

资料来源:中原交易系统

除房价上涨外还

房子还连接各种资源

房价每年上涨6%。它也被认为是一种损失。它的前提是您的资金可以投资于其他地方以获得更高的回报。

然而,在过去十年中,商品,债券,股票和房地产的累计回报分别为30%,51%和57%。复合年增长率仅为2.7%,4.2%和4.6%,均低于房价上涨,尚未实现。带杠杆。

更重要的是,这些投资对投资者要求很高。以股票市场为例。多年来,数据显示超过70%的人正在亏钱,大约20%的人没有盈利,只有大约10%的人可以赚钱。

如果您保存银行,折旧将更快。这对于刚刚需要或刚改变来说是非常不经济的。

相比之下,买房要简单得多。实际上,大多数人购买房屋要自己生活,同时又需要保持和增值。除了投资之外,房屋本身还可以带来一系列其他收益。

Zhongliang在第三和第四行中分布广泛。去年其贸易结构的60%来自需求的增长。实际上,这些人有自己的房屋,但是以前的房屋太旧,或者没有电梯和花园,或者太小。因此,我想换一所更大的房子,过上更舒适的生活。

明远军认识一个买家,并在一个疲弱的四线城市购买了一套大房子,平均价格超过6000美元,而当地的平均价格大约为4000美元。他问为什么要买这么贵的房子。他说,社区的位置很好,绿化很好,游泳池(整个县城在那个社区都有游泳池)使他感到特别有声望。

如果我们说张好脸仍然是对虚荣的追求,那么由此产生的教育,医疗资源等都是真实的。大量的经验研究表明,医院,学校和其他辅助设施对租金的影响较小,但对房价的影响较大。为什么?因为在现有的户籍制度下,仅租房就无法享受这些配套设施的便利。通常只允许买房。

另外,一般来说,男人结婚时也需要买房。如果不买,可能就不会娶老婆。你说这不值多少钱?

摘要

房地产市场和股票市场是中国新闻最多的两个行业,也是人们日常生活中最关注的两个行业。总有一些人想发布重大新闻并获得更多关注。因此,每隔一段时间,会有各种版本的引人注目的意见。但是,只要再深入研究,您就会发现这些观点经不起深思熟虑。

对于十年增长265%的说法,明远军也有一些疑问,因此他查阅了国家统计局的数据。

数据显示,十年前,即2009年的前七个月,中国商品住宅的累计销售额为199,959.59亿元,累计销售面积为4175.48万平方米,折算成平均售价。每平方米4,694元。今年前七个月的平均销售价格为9366.88元/平方米,同比增长99.55%。这样,复合年增长率为7.1%。根据上述机构的算法,实际上,在过去的十年中,在国家一级,购房的利润率很小。但是,这并没有阻止人们在过去十年中购买热情,而是放弃了结构性上升的机会。核心是城市化进程仍在继续,并且有大量刚需和新近改革的需求。而且这个基础仍然存在。

LPR在10月8日成为抵押贷款利率的基准之后,将无法获得具有原始利率折扣的城市。高利率城市可能会略低一些,但不会太低。因为目前,中国的抵押贷款基准利率在过去20年中处于较低水平(如下图所示)。

资料来源:中国人民银行

对于刚需和刚改革的住房企业来说,压力是巨大的,他们渴望迅速将钱卖回去。在各种花式促销的情况下,现在是购买的好时机。这不是前提,而是盲目听取某些博客作者的意见。

(作者:凌峰明远房地产学院)返回搜狐,查看更多

负责编辑:

2019-09-16 11: 27

来源:搜狐焦点合肥站

原标题:50%的城市房屋开始亏钱?错误!下半年是乘火车的好时机

由于资金压力,促进销售和收回资金是下半年许多住房公司的关键任务之一。为了应付紧张的销售和汇回时间以及一些任务,一些公司还要求区域公司成立汇款工作组,以提高付款效率。为了在“黄金9月和白银10”中获利,许多房屋公司推出了各种促销方式,一些领先的房屋企业可以享受至少60%的折扣。

这是一个从需求和改变开始的好时机。但是,一个组织在最新研究报告中指出,目前至少有一半的城市因持有房地产而蒙受了损失。年房价上涨不到6%的城市正在亏钱。有一种“现在谁在买房,谁傻”的感觉。

仍然有很多声音像这样唱空的房地产。这与以前借用200多家住房公司破产和毁坏房地产的例程非常相似(明远俊在《地产人别慌!上半年仅200多家房企破产,恰恰说明行业很好,干就完了》中提出了反驳)。

真的吗?明远君不敢同意!首先,目前,整个行业仍保持稳定发展。其次,对于刚需的变化,短期损益参考值不大。短期损失恰恰是具有巨大潜力的城市。第三,房子的收入。不仅是生活和增值,还包括教育和医疗资源。

未来房价不会上涨

但它不会掉下来

但要保持稳定发展

到现在为止,仍然有很多关于某所房子的财富的信息。在过去的十年左右的时间里,这种事情确实实在太多了。

上述研究机构还在最新研究报告中说,过去十年来购房的人已经赚了。它衡量了过去十年中国主要资产的投资回报率。其中,房地产采用国家标准数据公司发布的住宅投资收益指数,并考虑租金收益。债券考虑利息收入。假设您是十年前购买并持有的。大宗商品,债券,股票和房地产的累计收益分别为30%,51%,57%和265%。

资料来源:CEIC,明远房地产研究所

考虑到购买股票,债券等只是少数,购买房屋的杠杆率通常约为3倍,投资房地产总回报率也乘以杠杆率。因此,过去十年投资物业的收入飙升了其他主要资产。

在“坚持而不是投机”的总体基调下,这种情况不会大规模上演。在未来,每个人都必须努力积累财富。近年来,许多住房公司已经开始布置工业房地产,农业甚至高科技除了住宅开发。未来,我们必须从享受城市化和人口红利转变为积极创造价值。

但是,整个房地产市场仍将稳步发展。不久前,央行宣布减持0.5个百分点。降低存款准备金率是为了支持实体经济的发展。但是,它仍然与房地产有关。

明远军指出,9月4日国务院常务会议已经部署了这一点。会议的主题是“加强”六个马厩“的工作”,“稳定的价格,稳定的价格,稳定的期望”也是其中的内容之一。

而且,从过去几年的情况来看,政府可以做得很好。影响房价的因素有三个:供给,需求和期望。简而言之,只有一个:政策。

自2016年930年以来,地方控制一直在增加。 2018年,中国房地产市场年度监管政策以444倍的高频率刷新历史记录;然而,今年前8个月,中国政府颁布了367项监管政策!

然而,正如明元君一再指出的那样,规制不是为了扼杀房地产,而是为了使房地产稳步健康发展。

数据也证实了这一点。尽管调控如此严厉,但国家统计局的统计数据显示,自2016年930年调控以来,我国商品房销售按月累计,从未出现过负增长。换句话说,销售额稳步增长。

而且,销售的增长并不是基于销售面积的增长,而是销售均价的增长。以今年1-7月东部地区商品房销售情况为例,销售面积同比下降4.2%,但成交量增长5.2%。如果将其换算成一个易懂的销售均价,则该商品房在今年1-7月销售。平均房价.10元/平方米,比去年同期的.65元/平方米上涨9.83%!东部、中部、西部和东北部地区的情况如下:

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资料来源:国家统计局明远房地产研究院

改革后,货币政策基本形成了房地产行业的集水格局。房价也会有压力,但总体趋势会继续上涨,但涨幅会有所降低。

只为满足需要而改变

短期浮亏毫无意义

核心着眼于长期趋势

如果房价不涨,买房当然是亏了。一家机构的报告以上海(房地产)为例。在过去的一年里,上海的房价下降了约-0.4%,而租金收入仅为1.6%,而持有上海房子的总成本接近9%,因此每天都是亏损。钱。

9%的成本包括两部分:每年5%的资本成本和4%的房屋折旧率。从100个城市的房价统计来看,过去一年,超过一半的城市房价涨幅不到6%,因此这些城市的房子都在亏损(租金回报率按3%计算,空置率忽略不计)。

但是,该算法非常有问题。

首先,对于房价较低的城市,折旧率的理解相对较好。目前,中国的商品房建设成本约为3,000至4,100平方米,而上海最高的则超过5,000平方米和一平方米。但是,上海的房价也很高。如果您每年贬值4%,则可以在两年多的时间内支付建安的费用。这显然是非常不合理的。

其次,测量所需的时间非常短,将近一年。如果您购买二手房并且仅考虑一年,根据上述算法,它将损失更多,因为二手房还具有各种费用,例如代理费。一年的费用达到了十几个点。

现在,很多人对深圳(房地产)房价持乐观态度,尤其是在宣布建设中国特色社会主义试验区后,深圳二手房交易量回升了30%-40%。

20年前的1999年,深圳的房屋平均价格约为5,000平方米,是20年的11倍,年复合增长率约为13%。的大小不是特别大,但多年来已经积累了很多。

资料来源:广州房地产市场

对于需要或只是更改,短期浮动损失没有任何意义。因为它买房子是为了生活,而不是为了投机。如果一年中有损失,则视为损失。这就是投机者的态度。让投机者赔钱是监管的目标之一。

最后,当前的损失并不意味着将来没有潜力。实际上,这一轮监管始于北京(房地产),然后迅速在热点城市蔓延。能源水平高,未来发展潜力巨大的城市通常是管制最严格的地方。例如,在东部地区的城市,政策法规的严厉程度将高于中西部地区。但是,如上述数据所示,在今年的前七个月中,东部地区商品销售的平均价格涨幅最大。

如果从能源水平来看,受到严格政策控制的一线和二线城市也表现良好,这就是为什么大型住房企业从去年下半年开始恢复一线和二线布局的原因。

在一些城市,由于政策要求,项目第二阶段的价格低于第一阶段的价格,不能真正反映市场的实际情况。但是,它具有很大的实践潜力。

深圳二手房交易价格走势图

数据来源:中原贸易系统

除了房价上涨带来的好处

房子也连接资源。

房价每年上涨6%(也被视为损失)是基于您的钱可以在其他地方产生更高回报的前提。

但是,在过去的十年中,商品,债券,股票和房地产的累计收益分别为30%,51%和57%,复合年增长率仅为2.7%,4.2%和4.6%,这是较小的比房价上涨而没有杠杆。

更重要的是,这些投资对投资者有很高的要求。以股票市场为例,多年来的数据显示,超过70%的人在亏钱,约20%的人在不亏钱,只有约10%的人可以赚钱。

如果您在银行存款,则折旧速度会更快。对于只是需要或只是更改而言,它并不划算。

相比之下,买房要简单得多。实际上,大多数人购买房屋要自己生活,同时又需要保持和增值。除了投资之外,房屋本身还可以带来一系列其他收益。

Zhongliang在第三和第四行中分布广泛。去年其贸易结构的60%来自需求的增长。实际上,这些人有自己的房屋,但是以前的房屋太旧,或者没有电梯和花园,或者太小。因此,我想换一所更大的房子,过上更舒适的生活。

明远军认识一个买家,他在一个疲弱的四线城市买了一套大房子,平均价格超过6000美元,而当地的平均价格大约为4000美元,要求他买得这么贵。他说,社区的位置很好,绿化得很好,并且有一个游泳池(整个县在该地区有一个游泳池),住在那里使他感到特别的不高兴。

如果说善良的面孔仍在追求虚荣心,那么它带来的教育和医疗资源就是真实的。大量的经验研究表明,医院,学校和其他辅助设施对租金的影响较小,对房价的影响较大。为什么?因为在现有的户口登记制度下,您只租房子,就不能享受这些配套带来的便利。通常只买房子。

另外,一般而言,男人已婚,通常必须买房。如果不买,可能就不会娶老婆。你说这个值不大吗?

总结

房地产市场和股票市场是在中国产生最多新闻的两个行业。在人们日常生活中最关注的两个行业中,总有人想成为一个重大新闻并获得更多关注。因此,每次都会有各种版本的Blogger眼球出来。但是,只要您稍微深入一点,就会发现这些视图无法经受审查。

对于十年增长265%的说法,明远军也有一定的疑问,因此他询问了国家统计局的数据。

数据显示,10年前,即2009年前7个月,中国商品房累计销售额为195.9959亿元,总销售面积为417.549万平方米,折合成平均销售价格为每平方米4694元。今年前七个月的平均销售价格为每平方米9366.88元,同比增长99.55%。这样,年复合增长率为7.1%。如果我们遵循上述机构的算法,在过去的十年里,买房的利润率非常小,事实上,在国家层面。然而,这并没有阻止人们在过去十年中购买房屋,放弃了增长的结构性机会,核心是城市化继续存在,存在大量刚才需要和刚改变的需求。而这个基础仍然存在。

自10月8日,在LPR抵押贷款利率基准之后,利率贴现的城市已经消失。利率高的城市可能会低一些,但不会低很多。由于我国住房贷款基准利率在过去20年处于较低水平(如下图所示)。

数据来源:中国人民银行

对于刚刚需要和刚改变的,利用住房企业资金的压力,急于快速出售还款,各种花哨的促销活动,这是购买的好时机。有些先决条件不是盲目听取一些引人注目的意见。

(作者:凌峰,明远房地产研究所)返回搜狐了解更多信息

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